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利润率是20%，看起来并不是特别高。但开发商也许只用5000万，就完成了一个2亿元的项目，利润为4000万，资本金回报率达到了80%。所以，房地产是暴力的。
通过成本核算，我们得出一个数字，石家庄的小高层成本大概是：2292+地价变量。
从某种意义上来讲，政府和开发商捆在一起，如何能真正降低房价？
近期，关于房地产的话题在坊间一直争论不休，尤其是关于房地产是不是暴利的问题，更是各方关注的焦点。近日，省会一位在房地产行业浸淫十多年的资深人士向记者宣称：“谁说房地产不是暴利？”
房地产资金回报率惊人
这位人士称，目前，社会上总是在说房地产的利润率等等，这实际上有点混淆视听，房地产行业是一个特殊的行业，用资本金回报率来衡量更为合适。
他举例说，比如一个2亿元的项目，最后利润是4000万，最后的利润率是20%，看起来并不是特别高，但在这个2亿元的项目中，开发商可并不是真金白银的拿出了2亿元，因为从现在的市场运作看，开发商只要拿到地，交一些前期的配套费，其他的一些钱开发商并不自己出。在建筑工程方面，由于竞争激烈，施工队一般都会垫资，有的施工队甚至会垫到主体封顶，再加上现在的楼盘根本不愁卖，以前很多项目开发商楼还没有盖好，甚至刚有了图纸，资金已经回笼了一大部分。由于现在楼市涨的很快，开发商即使是建好了，也不一定马上就卖，要捂盘惜售，就在那放一段时间，利润就会凭空增加很多。即使不能马上实现资金回笼，但“皇帝的女儿不愁嫁”，只要一开盘，马上就可销售一空。资金实在紧张了，还可以到银行贷款，从这个意义上讲，开发商也许之用5000万，就完成了一个2亿元的项目，利润是4000万，资本金回报率达到了80%，有的甚至更多，你说房地产行业是不是暴利？
房地产的成本清单
那么，房地产的成本究竟是多少呢？这位资深人士为记者拉了一个清单。
从这份清单上，记者看到房地产开发的成本构成一共有八项：1 土地获得价款；2 开发前期准备费；3建安工程费；4 社区管网工程费；5 园林环境工程费；6 配套设施费；7 开发间接费；8 税费。
资深人士逐一向记者解释了每一项的含义和所占比例。
这八项中，“土地获得价款”变数比较大，开发商拿到土地的方式不同，土地所占成本比重也就不同，可占到开发成本的10%——40%不等。
“开发前期准备费”一般包括勘察设计费，报批保健费，三通一平，临时设施等，这一部分最高能占到100元/平方米。
“建安工程费”现在基本比较透明，多层为550~650元/平方米，11层以下的小高层为900~1100元/平方米，18层以上1600~1800元/平方米。
“社区管网工程费”是指小区内的水、电、暖、煤气等官网，一般最高不会超过300元/平方米。
“园林环境工程费”主要是景观绿化，摊到建筑面积里一般是10~50元/平方米。
“配套设施”主要包括幼儿园，文体设施，物业用房等，现在要求盖学校的少，这一部分最高不会超过100元/平方米。
“开发间接费”主要是指管理费用、营销费用、财务利息等，这部分最高也不会超过300元/平方米。
“税费”这一块，营业税约占5%，这部分由于涉及到和买房人签合同，一般不会少交，但33%的所得税是房地产商做手脚的地方，一般都会把成本做大，利润做小，所以税费一般不会超过销售收入的9%。
把上述所有的费用加起来，按最高水平计算，就可以得出一个项目的成本究竟是多少。比如一个销售均价为3800元/平方米的小高层，成本≈地价+100+1100+300+50+100+300+342，也就是说，小高层成本大概就是2292元+地价变量，用房子实际每平方米售价减去以上费用，就是开发商的实际利润，而且开发商的利润只会比这个数字多，不会少。
土地决定商品房成本差异
在同一个位置，为什么有的房子售价差别很大？资深人士解释说，这是因为拿地的方式不同造成的成本差异。
资深人士说，土地的获取方式有很多种，主要有招拍挂，协议出让，征转农村集体土地，旧城改造，合作集资建房等等，土地获取方式直接决定了房地产的成本大小。
他举例说，省会东南区集中了几个房地产项目非常有代表性。“×××郡”走的是招拍挂的方式，每亩地拍卖出来220万元，核算下来楼板地价1850元/平方米（楼板地价是指土地成本摊到没平方米销售面积上的价格）。“×××郡”采用的是几年前以协议出让的方式取得土地，楼板价格也就每平方米几百元。而这一区域还有开发商和村子联合开发的村证房，地价微乎其微。“×××院”是经济适用房，土地是政府划拨的，也几乎没有土地成本。按前面的房地产8项成本计算公式可以看出，拿地的方式不同，“土地获得价款”这一块最大的成本会差出1000多元，房屋成本也差出很大一块。
政府调控是“火上浇油”
为什么房价越调控越高？这位资深人士直言不讳地说：“政府从房地产行业中获利巨大，如果没有来自上面的巨大行政压力，地方政府一般不会动真格的，同时，现在政府的一些调控措施火上浇油，导致房价越调控越高。”
他向记者举了一个例子，省会一个地产项目，政府以每亩20多万元的价格收购土地，然后以200万元的高价拍卖给地产商，政府获利上亿。而该房地产项目的土地成本急剧上升至近2000元/平方米，加上各种其他成本，房屋成本达3000多元，售价达4000多元，直接带动了周边房价的飙升。
这位资深人士称，在房屋的整个8项成本构成中，交给政府的有很大一块，比如土地出让金和配套费，以及政府进行土地储备，土地出让金和配套费，以及政府进行土地储备，土地出让后增值的大部分。从某种意义上来讲，政府和房地产商捆在了一起，如何能真正的降低房价？
在谈到政府调控“火上浇油”时，他说，现在的问题是，政府一方面要调控房价，另一方面，又没有措施增加土地的有效供给，这样就使得房地产商为了得到土地，不惜高价，土地拍卖中“天价地”的不断涌现就是一个很好的证明。一方面成本高了，另一方面需求大于供给，房价自然就高，这是经济规律，房地产商不会赔本卖房，更不会放弃现成的利润不赚。所以，土地有效供给越少，地价就越高，房价就越高，政府要调控，最终成了一个恶性循环。
这位资深人士说，解决高价房的根本措施，就是要增加供给，建大量的经济适用房，等一批批价廉物美的经济适用房上市，房价自然就会降下来。 |
